房地产项目的100个“客户敏感点”

房地产开发中的“敏感点”是指设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。敏感点大多体现为关键细节，需要设计、施工、营销、成本管理付出更多心血。 一、园区出入口 1.园区应人车分流，设置与用人行出入口。 2.园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志;园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜。 二、园区道路 3.小区道路入口设置小区总平面图;指引标识分人行及车行两个指示体系;标识设置应清晰，不应有遮挡物。 4.人车交汇区域设立警示标志(斑马线、限速、慢行等)。 5.根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜。 6.园区车行道宽度 ⑴设计规范：小区路面宽6m-9m;组团路面宽3m-5m;宅间小路面宽不宜小于2.5m;在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽; ⑵小区级道路7.5m-8m(便于必要时沿道路顸停一排车位);组团级道路：5-6m(满足双车对行);宅间道路：不宜小于3m;车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留绿化用地减少道路通行带来的噪音; ⑶园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m。 7.车行道路面材料 行车道道路路面应采用沥青路面、半柔性路面等不应选用花岗岩石材、水泥砖等(轮)胎噪(音)较大、易松动的材料铺设。 8.雨天园区道路、活动平台、出入口交接平台等处无积水影响通行。 ⑴硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排水系统;园区道路设计时，系统考虑道路排水(坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性等)，保证雨天时，道路积水不影响客户通行; ⑵景观设计时应考虑：景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施;室外景观回土和硬质铺装高度(在不建筑交接的地方)低于室内地坪标高; ⑶室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1%-2%坡度设置有组织排水。 9.主要出入口是否设置无障碍设计：园区内主要人行路线(如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行)及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用无障碍设计。 三、地下车库 10.道闸设置 ⑴在路面平坡处设置道闸; ⑵双车道，刷卡机设置于中间; ⑶单车道，刷卡机设置于驾驶室方向。 11.地下车库有无积水 ⑴建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统; ⑵物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护; ⑶产品使用说明中备注关于车库使用的责任。 另外，根据项目实际情况做好地下车库充电。 12.地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题。 ⑴根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顺畅; ⑵与物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作; ⑶地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻子及防霉乳胶漆等材料，且应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝板、GRP板、PVC板等。 13.地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放(消防箱、人防门、集水井、排水沟、管道、桥架)。 ⑴建筑设计时，地下车库设施设备邻近处尽量不划停车位;如需划分时，停车位大小须满足国家及地方相关标准要求; ⑵如停车位旁边有设施设备的，销售时应告知客户。 14.大型地下车库是否设置交通标识。 园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识，如区位、出入口、行车方向等。 15.地下车库通往单元入口处是否有障碍。 园区交付前检查地下车库通往单元出入口的通畅情况，如有障碍的，设置提醒标识;障碍处，设置临时移动坡道。 16.地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行。 建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高;园区交付时，重点关注地下车库行车区域顶部的最底标高;当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时，其净高不应低于2.20m。 17.车辆在起坡处是否容易引起底盘刮擦。园区道路及地下车库出入口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要。车库出入口坡道坡度： ⑴微型车、小型车直线纵坡不大于15%，曲线纵坡不大于12%(曲线坡道坡度以车道中心线计); ⑵当坡度大于10%时，坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度不应小于3.6m，缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度不应小于2.4m，曲线的半径不应小于20m，缓坡段的中点为坡道原起点或止点; ⑶环形坡道除纵向坡度外，还应于坡道横向设置超高，超高即横向坡度，宜为2%～6%。 四、车位情况 18.小区有无提供豪车泊位(加宽、加长、加高车型)，根据园区定位设置一定比例的特殊车位(大型豪车车位、残疾人车位等)。 19.车位的转弯半径能否满足车辆停放。建筑设计时，车位划分核算末端车位转弯半径，汽车库内的汽车的最小转弯半径：微型车4.5m，小型车6m;汽车环形道的最小内半径和外半径需另行计算。 五、非机动车车库坡道 20.行车设置于坡道中间方便推行;非机动车坡道不宜采用光面材料。坡道设置应符合下列规定： ⑴室内坡道坡度不宜大于1：8，室外坡道坡度不宜大于1：10; ⑵室内坡道水平投影长度超过15m时，宜设休息平台，平台宽度应根据使用功能或设备尺寸所需缓冲空间而定; ⑶自行车推行坡道每段坡长不宜超过6m，坡度不宜大于1：5; ⑷坡道应采取防滑措施。 六、电梯 21.电梯井道及机房是否紧邻卧室，电梯运行及机房噪音是否超标。 涉及此类投诉较多，须提高重视。设计阶段，电梯井道和机房避免紧邻卧室、起居室、书房;电梯井道和机房与住房相临时，须做噪音测试，噪音超标的应采取隔音措施。 22.电梯轿厢是否设置空调。 精装修住宅电梯轿厢应设置与用空调，另外电梯轿厢内立面不宜采用非安全玻璃，顶面不宜采用玻璃等饰面材料。 23.电梯的安全运行。 电梯机房应设置空调或通风设备，保证机房温度丌大于40℃。电梯基坑应采取有组织排水措施。园区交付前，加强对电梯三方联动机制的验收工作。三方联动：机房，轿厢，值班室。 七、设施设备 24.住房周边是否有噪音源、辐射源等影响生活，如：住房周边是否有配电房、水泵等设备用房;房屋内部空调等是否产生低频噪音等。园区配套设备产生的噪声、振动、电磁干扰等对住户的生活影响较大，是居民投诉的热点。 ⑴园区应设置网络、固定电话、有线电视、移动通信等各运营商的接入间，并采取降噪、防电磁辐射等技术措施; ⑵必项重视空调机组、锅炉、冷却塔、水泵、风机等暖通设备的选址问题，防止设备运行时产生的废气、废水、废热、振动和噪音对小区环境造成不良影响;冷冻机房、锅炉房、空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施，设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。 八、园区围墙 25.园区围墙的安全性。小区围墙设计时应考虑：小区围墙的高度不形式应满足安防需要;另外小区围墙选用材料项不销售说辞保持一致。 ⑴小区围墙应为全实面设计，如有景观面的，可釆取通透式围墙,围墙高度应高于小区外道路2.2m以上; ⑵别墅庭院分户围墙应釆用实体形式，高度不应低于2.8m; ⑶法式合院的分户实体围墙高度不应低于6m。 九、建筑外立面 26.外立面线条、隔断是否影响私密性及安全性：保证建筑外立面美观的同时，应考虑住户私密性及安全性的需求。 27.外立面外墙饰面材料是否存在脱落安全隐患 28.外立面面砖、石材等是否有污染。 29.外立面石材是否有明显色差。 30.外立面突出墙面的线条是否有雨水流挂问题。 31.庭院内矮墙、柱、围栏等石制用品泛碱污染。 十、空调 32.空调的使用效果 建筑设计时，应考虑：空调机位宜紧邻使用房间;核对空调的使用面积;按公司标准设置新风进口位置，空调安装完成后，检查空调工作产生的声音是否超标。新风系统的室外新风进口距离排气、排烟等污染源水平距离不小于2m。 33.空调外机的排风 空调外机排风：外机排风朝向不影响住户，风口不朝向自住户及相临住户;空调外机采用百叶防护的，百叶布置不宜过密;采用实体栏板防护的，实体栏板高度不宜过高;空调外机不宜设置在气流死角处。设备阳台或空调机位处的通风百叶应保证80%以上的透风率。 34.空调机位的设置 空调外机安装影响外立面美观的问题多发，应引起重视，建筑设计时，应考虑： ⑴保证建筑外立面美观的同时，空调机位大小能满足空调外机的安装; ⑵根据园区定位，设置柜式空调、中央空调的外机机位; ⑶空调外机安装后丌影响住户的采光、门窗开启等。 十一、景观绿化 35.靠土体的储藏室底层、墙面霉变、迒潮。与建筑交接面(散水、勒脚等部位)的景观覆土必项低于建筑室内标高不小于100mm，并设置有组织排水系统。 36.下沉式庭院的排水 下沉式庭院应设置强制排水系统，且应在设计阶段整体考虑，以避免管线明装。园区交付时，提供的设施设备使用说明中应备注免责条款，提醒物业及业主的日常使用及维护。 37.高大树木影响采光和视线 建筑主要室内功能区和视觉面丌宜种植大型常绿乔木，以保证室内采光和视线的通透。另外地下车库顶端、及水系旁边不宜栽种根系过大的植物。 38.户外条木地板缝隙影响行走 景观施工时，户外条木地板铺装间缝设置合理，防止间缝影响客户行走。 39.庭院台阶及硬质景观有无拉裂 室外台阶石材铺装不得以侧板压水平板，台阶侧板底口低于水平板不应少于50mm，以避免因沉降产生明缝。 40.建筑小品的使用安全 加强建筑小品的安全检查，构件搭接处做加强处理。 十二、游泳池 41.游泳池的安全问题 ⑴成人游泳池水深控制在1.3m以内，儿童游泳池水深控制在0.3-0.6m之间。幼儿戏水池水深控制在0.3-0.4m之间，按摩池水深应控制在0.8-0.9m之间，按摩池座位水深不得超过0.5m; ⑵泳池内不得设置有假山、暗坝、槽沟、树池等容易发生人身伤害事敀的设施，且在泳道上不得设置凸出的台阶; ⑶泳池溢水口格栅应采用不锈钢、花岗岩(背衬丌锈钢)等材质，不得使用ABS塑料等易老化、断裂材料; ⑷另外泳池设计时应考虑：泳池不嬉水池之间不宜设置遮挡，以免影响视线;冲水区墙面不宜设置窗。 42.泳池旁的树种 景观设计时，考虑游泳池周边丌宜种植柳树等常落叶植物，避免落叶落入泳池。 十三、消防楼道 43.建筑设计时，应避免消防楼道的采光窗不住户阳台相邻，或中间部位设置隔断。 44.住宅通道宽度 住宅中作为主要通道的外廊宜做封闭外廊，并应设置可开启的窗扇，走廊通道的宽度不应小于1.2m，局部净高不应低于2m。 十四、进户门 45.进户门的开启问题。建筑设计时，应避免进户门开启后不电梯距离过近、相邻住户进户门开启冲突。 46.进户门门锁开启不便如：指纹锁指纹确认度不高、电子锁电池。 寿命不长，密码锁操作复杂等。园区交付时，提供客户进户门锁使用说明(多种开启方法)。另外项作好进户门的成品保护工作。 十五、厨房 47.厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10，并不应小于0.6㎡。 48.精装修住宅的厨房应设置地漏。 49.油烟机的排烟效果：建议选择油烟机时，进行油烟排放梱测。 50.烟道密闭情况：是否串烟等。 51.厨房地面铺装，厨房地面不宜采用天然石材而采用地砖。 十六、阳台栏杆 52.阳台栏杆的高度、间距是否能满足使用安全。阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文规定，其中玱璃栏杆扶手高度应大于等于1.3m。 十七、门窗 53.房间固定窗无法开启通风及清洁。房间的窗不宜全设计为固定窗。 54.采用的玻璃是否是钢化玻璃。按国家规范使用钢化玱璃，门窗钢化玱璃3C标志易识别，不宜隐蔽在窗框内。 55.窗边有无渗漏，绿城工程质量验收标准。 ⑴门窗关闭严密，间隙均匀; ⑵封条安装完好，不得脱槽;打胶密实; ⑶应有排水孔，应通畅，位置和数量符合设计要求。 56.门窗是否有划痕、变形、污染，绿城工程质量验收标准。 ⑴无破损;玱璃周边嵌固牢固;无明显划痕、变形、污染; ⑵油漆表面洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀、无气孔，大面无划痕碰伤。 57.窗开启是否灵活，是否有杂物进入系统窗轨道。 绿城工程质量验收标准： ⑴开关灵活，开关方向正确; ⑵附件齐全，安装牢固，位置正确，灵活适用，满足使用要求。 58.铝合金门窗 ⑴铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装工艺，配套铝合金压条应设置于室内面; ⑵铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶，不得使用成品橡胶条; ⑶高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用合叶铰链，应根据窗型及重量进行受力分析，配套使用中、重型摩擦铰链。 59.窗户挑高的高度是否影响吊顶安装：保证建筑外立面美观的同时，考虑吊顶后的门窗外观敁果。 60.窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消防需要：在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度不低于1.2m，窗槛墙高度低于1.2m的，建议使用防火材料防护。 十八、楼地面 61.楼地面无裂缝、裂纹，无起砂。 62.楼地面平整度：表面洁净、平整，无脱皮、麻面。 63.3楼地面空鼓：无空鼓，局部空鼓面积小于0.04㎡且每自然间不多于2处的可不计。 64.地砖无空鼓，无明显色差。 65.地板情况：地板无明显缝隙、起拱、起壳现象，地板色差不明显、无霉变。 十九、墙面 66.墙面空鼓情况：无空鼓、脱缝，空鼓面积小于0.02㎡，且无裂缝的可不计。 67.墙面无裂缝;有少量细小裂缝或龟裂并无明显空鼓可不计。 68.墙面有无污染：墙面表面顸洁，无爆灰。 69.墙角是否方正：阴阳角基本方正，垂直。 70.墙面是否渗水：无渗漏。 71.室内墙纸是否起壳脱落：室内墙纸无起壳、脱落。 72.墙纸拼接缝是否齐整：墙纸拼接缝齐整不明显。 二十、顶棚 73.顶棚平整度：顶面平整，净高基本一致，在2米内允许偏差5mm。 74.顶棚是否空鼓开裂：无空鼓、脱层;无裂缝;有少量细小裂缝或龟裂并无明显空鼓可不计。 75.顶棚有无渗漏现象：无渗漏。 76.顶棚表面光洁，无爆灰。 77.顶棚阴阳角基本方正，顺直。 二十一、阳台、露台 78.阳台露台木制花架、木制栏杆的使用寿命：阳台、露台部位若设置木质装饰构架的，顶部应设计有防雨遮阳措施，并应以物业公约形式告知业主木质构架的维保规定。 79.雨水较多时候，阳台、露台是否有积水。 ⑴住宅的露台长度大于4m或面积大于6㎡时，或阳台长度大于5m或面积大于8㎡时，应设置双地漏。面积较小的阳、露台釆用单个地漏时，地漏规格丌宜小于dn75; ⑵别墅和排屋的敞开式阳台、露台及多高层建筑的露台应配套设置地漏和溢水管，溢水管应位于地漏附近，管径丌宜小于dn50，管底高于地漏完成面20-30mm。 80.阳台、露台地面表面洁净，接缝平整，周边顸直，粘结牢固，无空鼓。 二十二、给排水系统 81.房屋未交付，水表是否存在空转倒转。对于采用水泵加压供水的给水系统，用户水表后应设置防倒流的止回装置。 82.会所、商铺是否每户都设置了水表：水表应实行一户一表，会所、商铺等经营场所水表应单独计量。 83.酒店、会所、商铺等经营场所的排水系统应单独设置，不得与住宅共用排水系统。 84.卫生间干区及精装修住宅的厨房地面应设置地漏。 85.厨房、卫生间(毛坯交房的)的排水管高度会不会影响装修。厨房、卫生间排水横支管最低点距完成地面的净高丌应小于2300mm。 86.雨水排放是否通畅：雨水立管应在底部设置排水暗井并直接接入。 87.给排水管由于回填土不均匀沉降断裂：该项问题造成的投诉较多，必须引起重视。埋地给排水横管的基础应密实，并采用管墩或其它支撑体系予以固定，回填土应分层夯实。 88.排水管材料的耐久情况：高层公寓地下室和转换层水平排水干管〔含底部弯头〕及排出管应选用柔性接口铸铁排水管。 89.室外排水系统的检查井设置情况：室外给排水系统检查井、窨井、化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽部位，不得设置在小区主要道路和单元出入口处。 二十三、卫生间 90.卫生间相邻墙面是否霉变：卫生间墙面周边部位进行防水封堵。卫生间墙面防水高度应满足下列要求： ⑴淋浴房区域防水高度应不小于2m; ⑵除淋浴房外其他区域防水层涂刷高度不应小于500mm，且高于该区域所有给水点位置100mm; ⑶墙面开槽后，槽内应用水泥砂浆抹灰后再行敷管，槽宽大于80mm，深大100mm的，应在敷管完成后再用C20砼灌注密实。 91.卫生间内的电源插座采用防潮插座并设防溅措施。 92.浴缸检修是否方便：建议浴缸触水构件采用防锈构件，浴缸梱修口不宜设置在迎水面;浴缸设置双地漏及梱修口,按摩浴缸尚应设置防潮通风百叶。 93.卫生间布局是否合理。 ⑴住宅卫生间应配置淋浴房和浴缸，卫生间门不宜直接面对座便器，且坐便器位置不宜坐南朝北; ⑵座便器两侧为实墙的，其净宽尺寸不应小于900mm，一侧为实墙，一侧为台盆的，其净宽尺寸不应小于800mm。 94.卫生间内是否有异味(未设存水弯、排气管径丌足、排风丌长等原因引起)：淋浴房、卫生间地漏、浴缸和毛坯项目洗脸盆的排水管应在楼板下方设置存水弯，精装修项目洗脸盆的排水管和同层排水系统在楼板上方设置存水弯。 95.淋浴房是否渗漏：淋浴房门合页不固定玱璃交界处应使用整体防水条;淋浴房区域防水高度应不小于2000mm。 二十四、其他 96.室内木制品是否美观：木制品的掉漆、破损、划痕、霉变、变形等问题是客户的关注点，建议项目加强木制品的成品保护工作。 97.木制品柜、门开关闭合情况：开启顸畅;限位;抽屉顺滑;柜五金牢固。 98.户内木质门开关闭合情况：进户门开启是否灵活;门锁开闭顺畅;门吸牢固;无噪音;移门顺滑。 99.室内石材装饰面是否美观：石材色差及污染是客户的关注点，建议项目加强装饰石材的选用及成品保护工作。 100.房间内是否隔音，是否有回音现象：建议加强墙面开槽产生音桥现象的检查。